Der Karlsruher Mietspiegel
Noch hat der Karlsruher Mietspiegel 2017 Gültigkeit - ab 1. Januar 2019 tritt eine neue Auflage in Kraft.
Bild: Paul Needham / Stadt Karlsruhe
Für faire Mieten in Karlsruhe: Der Mietspiegel wird (online) neu aufgelegt - doch erfüllt er auch seinen Zweck?
Karlsruhe
05.12.2018 19:55
Die Suche nach Wohnraum ist ein Dauerthema in der Fächerstadt. Allen Karlsruhern ist bekannt, dass es leichtere Aufgaben gibt, als in der Fächerstadt eine geeignete und vor allem bezahlbare Wohnung zu finden. Und genau beim Thema "bezahlbar" soll der Karlsruher Mietspiegel greifen - aber tut er das auch?

Schaut man in beliebige Online-Wohnungsbörsen, so findet man einen durchschnittlichen Mietpreis von 11,27 Euro pro Quadratmeter. Dies sei allerdings keine anerkannte Auskunft, sondern vielmehr der Schnitt der online inserierten Angebote im Bereich der Immobilien. Aber ein Schnitt mit einer gewissen Aussagekraft: In Baden-Württemberg legt das gleiche Portal den Mittelwert auf 10,73 Euro pro Quadratmeter fest. Im deutschlandweiten Schnitt würde der Mietpreis auf 8,61 Euro den Quadratmeter liegen.

Eine inoffizielle Statistik, die das bestätigt, was eigentlich schon viele wissen: Wohnen in Karlsruhe ist teuer. Vermieter können, theoretisch, hohe Preise für ihre Immobilien aufrufen. Damit diese Preisschraube sich nicht zu schnell dreht, gibt es seit 2013 in Karlsruhe den Mietspiegel.

Orientierung mit gesetzlicher Bindung

Dieser soll, per Definition, einen Durchschnitt der ortsüblichen Mieten zeigen. Damit würde er eine Orientierungshilfe für Mieter und Vermieter darstellen. Eine gesetzliche Verpflichtung einen solchen Mietspiegel aufzustellen, gibt es nicht. Doch wenn die ortsüblichen Mieten festgehalten sind, dann gibt es eine entsprechende Bindung.

Mieterhöhung
Der Wohnraummangel gilt in gefragten Gegenden als Hauptgrund für Preissteigerungen. Bild: Arno Burgi/Archiv

So sieht es das Bürgerliche Gesetzbuch vor, dass sich die Mieterhöhungen an den Vergleichsmieten orientieren müssen. Im Gesetzestext heißt es entsprechend: "Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, [...], nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind." (BGB §558, Absatz 3).

Mietspiegel als offizielles Vergleichsportal

Heißt ganz verallgemeinert: Wer die Miete erhöht oder erhöht bekommt, darf in Karlsruhe keine zu großen Sprünge machen. Und genau diesen Zweck erfüllt der Mietspiegel, bestätigt Karl Winckelmann, Geschäftsführer des Mietervereins Karlsruhe im Gespräch mit ka-news. Der Mietspiegel ist in Zusammenarbeit mit dem Verein entstanden. "Er trägt zu einer Befriedung bei, weil durch den Mietspiegel hat man eine Art Vergleichsportal zur Hand", erklärt Winckelmann.

Wohnen in Karlsruhe
Rechtsanwalt Karl Winckelmann ist Geschäftsführer des Mietervereins Karlsruhe und stellvertretender Landesvorsitzender. Bild: Florian Kaute/Mieterbund BW

Anders als beispielsweise nicht offiziell anerkannte Vergleichsportale müssen sich die Vermieter bei den Erhöhungen an die Werte aus dem Mietspiegel halten. "Pro Woche ist das mehrfach der Fall, dass eine Beratung zu einer Mieterhöhung in Anspruch genommen wird", so der Geschäftsführer des Mietervereins. Heißt: Die Mieter kommen mit ihrer geforderten Mieterhöhung zum Verein, der dann mit Mietspiegel die Rechtmäßigkeit prüft. Wer eine zu hohe Miete akzeptiert hat, profitiert nicht mehr vom Mietspiegel: "Zurückschrauben geht nicht", so Winckelmann weiter.

Nach Bewohnerwechsel greift der Mietspiegel nicht

Nicht gültig ist der Mietspiegel im Übrigen bei Neuvermietungen: "Da kann der Vermieter den Preis verlangen, den er will", gibt Winckelmann zu Bedenken. "Und das tun einige leider auch." Sollte die Gültigkeit des Mietspiegels dann nicht ausgeweitet werden? "Es wäre eine feine Sache, so könnte man Wucher vorgreifen." Die Zuständigkeit liege hier aber beim Gesetzgeber, eine kurzfristige Änderung sei also unwahrscheinlich.

Mieterhöhung
Um eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen, darf der Vermieter sich nur auf den örtlichen Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten berufen. Bild: Jens Kalaene

Nötig ist der Besuch beim Mieterverein im Prinzip nicht, um einen Blick in den aktuell gültigen Mietspiegel der Stadt zu werfen. Der Mietspiegel kann von jedem für sieben Euro bei der Stadtverwaltung gekauft werden. Der Preis soll die Druckkosten decken. Doch auch das soll bald der Vergangenheit angehören: Im Zuge der Haushaltsdebatten wurde eine kostenfreie Online-Version des Dokuments beschlossen.

Winckelmann sieht nicht nur Vorteile beim neuen Online-Angebot

"Die Online-Stellung hat den Mieterverein schon überrascht", gibt Winckelman zu. Er sieht die Notwenigkeit nicht: "Man muss sich schon sehr einarbeiten, um den umfangreichen Mietspiegel zu verstehen. Ich gehe mal davon aus, dass Leute die vielen Seiten dann trotzdem ausdrucken." Da sei die Broschüre selbst viel praktischer.

Hand mit Schlüsseln vor einem Haus
(Symbolbild) Bild: pixabay / mastersenaipar

Eine neue Auflage des Mietspiegels wird am 1. Januar 2019 in Kraft treten. Auch das sieht das Gesetz vor: Alle zwei Jahre müssen die Preise angepasst werden. Karlsruhe hat sich dabei für eine "indexbasierte Fortschreibung" entschieden. Heißt, man orientiert sich am vom Statistischen Bundesamt entwickelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Zwischen April 2016 und April 2018 sei dieser Index um 3,6 Prozent gestiegen. Dieser Wert wurde auch für den neuen Mietspiegel verwendet.

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