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Bild: Foto: Stephanie Pilick
"Zu viele Unschärfen": Ist die Mietpreisbremse in Karlsruhe gescheitert?
Karlsruhe
18.05.2016 14:45
Die Mietpreisbremse greift in Baden-Württemberg seit dem 1. November 2015. Die Idee: In Städten mit angespannten Wohnungsmärkten dürfen bei der Neuvermietung die Mieten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Aus Berlin kommt dieser Tage die Meldung, dass die Mietpreisbremse wenig zur Entspannung des Wohnungsmarkts beigetragen habe. Und wie ist das in Karlsruhe?

Für die Zehn-Prozent-Regelung gibt es Ausnahmen: So greift die Mietpreisbremse nicht, wenn die vom Vormieter bezahlte Miete schon über der zulässigen Miete lag. In diesem Fall darf die neue Miete genauso hoch sein.

Unberücksichtigt bleiben Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Auch wenn der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, darf die maximal zulässige Miete um den Betrag überschritten werden.

Funktioniert die Mietpreisbremse in Karlsruhe?

Aus Sicht der Landesregierung Baden-Württemberg gehören Karlsruhe und einige umliegende Gemeinden - so zum Beispiel Eggenstein-Leopoldshafen, Linkenheim-Hochstetten, Pfinztal, Rheinstetten und Stutensee, nicht aber Ettlingen-  zu den Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Das geht aus der "Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg" der Landesregierung hervor.

Um überteuerte Mieten zu vermeiden, wurde die Mietpreisbremse im vergangenen Jahr auch in der Fächerstadt eingeführt. Doch funktioniert diese in Karlsruhe ebenso so schlecht wie in Berlin, wo die Mieten nachweislich um bis zu 30 Prozent angehoben wurden?

"Also wir können nicht bestätigen, dass die Mietpreisbremse nicht funktioniert," erklärt Philipp Rademann, Geschäftsführer von Haus & Grund Karlsruhe e. V., der Verein hat sich ganz dem Eigentümerschutz verschrieben. Rademann hält die "Mietpreisbremse" für falsch und sieht darin einen Eingriff in die Eigentumsfreiheit. "Jeder Eigentümer sollte in seiner Entscheidung frei sein", so Rademann.

"Es gibt zahlreiche Unschärfen"

Laut Rademann liegt es vor allem auch am Mietspiegel; denn daran orientiert sich die sogenannte "ortsübliche Miete". "Hier gibt es zahlreiche Unschärfen, die im Mietspiegel 2017 hoffentlich korrigiert werden können". Wichtiger sei es für Karlsruhe Wohnraum zu schaffen. Das Wohnraumproblem löse die Mietpreisbremse eben nicht.

Ein Blick in den Mietspiegel zeigt, wo ein weiteres Problem liegen könnte: Im Karlsruher Mietspiegel wird nicht wie zum Beispiel in anderen Mietspiegeln eine konkrete Zahl, sondern eine Preisspanne genannt. So liegt beispielsweise die ortsübliche Vergleichsmiete einer mittelmäßig ausgestatteten 75-Quadratmeter-Altbauwohnung am Gutenbergplatz zwischen 5,60 und 7,60 Euro pro Quadratmeter. Die Spanne beträgt damit knapp 36 Prozent.

Was kann ein Mieter tun, wenn er seine Miete für zu hoch hält?

Die Anleitung des Mietspiegels empfiehlt, zunächst von der Spannenmitte auszugehen (6,60 Euro pro Quadratmeter) und dann "entsprechend eventuell vorhandener Spezifika der Wohnung (Baujahr, Größe, Besonderheiten hinsichtlich Ausstattung oder Lage) preislich Rechnung zu tragen."

Streit ist hier vorprogrammiert, wenn der Mieter nur den unteren Wert bezahlen will, während der Vermieter mit dem oberen Wert 36 Prozent mehr fordern wird. Aber von der Rechtsprechung könnte Entwarnung kommen: Bei Mietspiegeln, die Spannen ausweisen, ist in der Regel jeder Wert nach der erfolgten Extremwertbereinigung innerhalb der Spanne grundsätzlich als ortsüblich anzusehen.

Von den Behörden wird die zulässige Miete zunächst nicht überprüft. Stellt ein Mieter fest, dass seine Miete höher als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann er den Vermieter rügen. Dabei muss er den Grund seiner Rüge anhand des Mietspiegels belegen. Ist die Miete tatsächlich zu hoch, muss der Vermieter die zu viel bezahlte Miete ab dem Zeitpunkt des Zugangs der Rüge an den Mieter zurückzahlen.

Daher rät auch Radmann allen Vermietern, sich an den Mietspiegel zu halten, schließlich seien beide Parteien an einem langfristigen Verhältnis interessiert. Bislang gab es in Karlsruhe noch bei diesem Thema nur wenig Streitfälle. "Die Problemfälle halten sich für uns in Grenzen", so seine Einschätzung für Karlsruhe.

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